»
Статьи »
Что делать если собственник (арендатор) считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной? Как уменьшить кадастровую стоимость земли?
.jpg)
Решение есть: результаты кадастровой оценки можно обжаловать в специальную комиссию Росреестра или в судебном порядке. Завышение кадастровой стоимости невыгодно как собственникам, так и арендаторам, потому что влечет за собой, во-первых, увеличение размера налога на земельный участок, во-вторых, увеличение выкупной стоимости земельного участка (для арендаторов), в-третьих, завышенную ставку по арендной плате. Но кадастровая стоимость, установленная государством, не является неизменной величиной. Компания может оспорить кадастровую стоимость и добиться уменьшения, тем самым снизив свои расходы (налог). Кадастровая стоимость земельных участков, установленная по итогам массовой государственной оценки земель, чаще всего превышает их рыночную стоимость в разы. Связано это в том числе с использованием таких методов массовой оценки, которые не учитывают индивидуальных особенностей конкретного земельного участка. Если правообладатель не согласен с результатом кадастровой оценки, он вправе его оспорить.
Законом предусмотрен не только судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка (земли), но и административный порядок пересмотра кадастровой стоимости земли. Так, для рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости земли при каждом Управлении Росреестра по субъекту РФ созданы и функционируют специальные комиссии (далее – комиссия, комиссии). По своей сути это не обжалование того акта, которым утверждена кадастровая стоимость участка (с целью отмены этого акта), а пересмотр кадастровой стоимости с целью внесения в кадастр иных сведений о ней.
Рассмотрение спора в комиссии не требует уплаты пошлины и должно завершиться в течение одного месяца с момента обращения, что существенно оперативнее судебной процедуры (п. 16 Порядка создания и работы комиссии <…>, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.12 № 263, далее – порядок № 263, ч. 14 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее – закон № 135-ФЗ). Но есть ограничение по срокам: обратиться с заявлением в комиссию можно только в течение шести месяцев с даты внесения результатов кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости (ч. 6 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ). В случае оспаривания кадастровой стоимости вновь образованного участка течение срока начнется с даты внесения сведений об этом участке в государственный кадастр недвижимости.
Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два.
Первое – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Второе – если на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость участка, в отношении этого участка установлена рыночная стоимость (ч. 8 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ). Последнее основание связано с тем, что если определена рыночная стоимость земельного участка, то кадастровая стоимость должна быть равна рыночной (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).
Высший арбитражный суд давно подтвердил, что права заявителя, нарушенные тем, что указанная в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (превышает ее), защищаются именно такими исковыми требованиями (постановление Президиума ВАС от 28.06.11 № 913/11). В том числе такой иск можно подать после того, как комиссия отказала во внесудебном пересмотре кадастровой стоимости (постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.12 по делу № А72-9976/2010).