Уменьшение кадастровой стоимости земли, строения

В профессиональный научно-практический журнал "Вопросы Оценки" №04(82)/2015 вышла статья нашего юриста Кальнишевского А.Г. - О некоторых новеллах института кадастровой оценки земельных участков в Российской Федерации

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[1], под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как справедливо замечает Е.В. Козлова, «определение кадастровой стоимости это обязанность государственных органов, исполняемая в ходе государственной кадастровой оценки, проводимой по решению соответствующего органа власти»[2]. В настоящее время оспорить кадастровую стоимость возможно в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо в суде. Для юридических лиц предварительное оспаривание кадастровой стоимости в комиссии является обязательным. В настоящее время ведутся споры о целесообразности императивности такого предварительного обращения и готовится законопроект об отмене соответствующих норм закона. В октябре 2015 года по результатам мониторинга проверки жалоб заявителей было установлено, что за восемь месяцев 2015 года комиссии отклонили половину жалоб, стоимость объектов снизили почти на треть: с 2,473 трлн. руб. до 1,659 трлн. Руб. Суды же за это время отклонили менее 20 % жалоб, стоимость снизилась в шесть раз: с 670 млрд. руб. до 111 млрд. руб.[3]  На наш взгляд, с учетом сложившейся практики, досудебное регулирование кадастровых споров показало свою неэффективность, поскольку интересы государства и частного лица, в данном случае, являются противоположными. Полагаем, что данное правовое регулирование является излишним и подлежит отмене.

Сегодня дела по спорам о результатах определения кадастровой стоимости исключены из подведомственности арбитражных судов. Еще с августа 2014 года по первой инстанции данные дела перешли в ведение судов субъектов Российской Федерации на основании изменений, внесенных в статью 26 ГПК РФ[4]. В случае если дела по спорам о результатах определения кадастровой стоимости объектов оценки были возбуждены на основании заявлений, поданных в арбитражные суды до августа 2014 года, и производства по ним на эту дату завершены не были, такие дела подлежали рассмотрению арбитражными судами по правилам АПК РФ[5]. В настоящее время, с 15 сентября 2015 года, дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по правилам пункта 15 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации[6].

Проанализировав имеющуюся судебную практику можно сделать вывод, что наиболее часто рассматриваемой является категория дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. При этом стоит обратить внимание, рыночная стоимость может быть существенно ниже кадастровой, что и является поводом для обращения заявителя в суд.

Кроме того, актуальность споров о результатах кадастровой оценки земли обусловливается и тем фактом, что с января 2015 года внесены изменения в налоговое законодательство, согласно которым земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости. В таком случае сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы в соответствии с пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в налоговом периоде в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.[7] Приведем несколько примеров.

Так, например, в Верховный суд Республики Тыва заявитель обратился с иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка равной его рыночной стоимости. В обоснование требований он указал на то, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 30 мая 2012 г. в отчете «Об оценке рыночной стоимости земельного участка» от 23 июля 2014 года. Данное обстоятельство нарушает его права и ведет к уплате земельного налога в завышенном размере. Судом первой инстанции заявление было удовлетворено в полном объеме, на ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Тыва возложена обязанность внести в государственный кадастр недвижимости сведения об установленной судом кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 18 февраля 2015 года № 92-АПГ15-1 данное решение оставлено в силе.[8] Такие дела по данным Национального совета по оценочной деятельности составляет не менее 10% от всех рассматриваемых судами дела с привлечением независимого оценщика[9].

В целом из судебной практики по данной категории дел следует, что суды положительно относятся к установлению кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, исходя из отчета независимого оценщика.

Однако в августе 2015 года Минэкономразвития РФ разработан законопроект № 914532-6 «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации» и 27 октября 2015 года внесен в Государственную Думу РФ[10]. Законопроект предлагает ввести институт государственных кадастровых оценщиков, полностью подконтрольных региональным органам власти. И при этом фактически упраздняя институт оспаривания кадастровой стоимости. На наш взгляд, инициатива введения полной государственной кадастровой оценки земли, продиктована тем, что в условиях экономического кризиса перед государственными органами власти на первый план выходит задача наполнения бюджетов, важной частью которых являются поступления от налога на имущество и земельного налога. Базой для этих налогов является именно кадастровая стоимость соответствующих объектов недвижимости.

В качестве причины для передачи полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), представители Минэкономразвития называет «низкое качество результатов кадастровой оценки» и предлагает в свою очередь установить «высокие требования к исполнителям работ ГБУ и их сотрудникам или хотя бы более высокие, чем для оценщиков, выполняющих сегодня эти работы»[11].

На наш взгляд введение института государственных кадастровых оценщиков негативно повлияет на развитие профессиональной оценочной деятельности и саморегулирование в целом. Согласимся с А.В. Каминским в том, что это будет большой шаг назад: «сегодня красной нитью стала мысль о том, что прямо сейчас решается судьба отрасли, идет битва за профессию оценщик; законотворческие инициативы нужно рассматривать в совокупности, понимать истинные причины их появления и тренды, которые за ними стоят, а тренды неутешительные: начнут с кадастровой оценки, потом передадут ГБУ оценку государственной и муниципальной собственности, потом «предложат» проводить в ГБУ оценку имущества государственным и окологосударственным корпорациям и любым крупным компаниям … очевидно, что ни о какой рыночной экономике в такой ситуации говорить будет нельзя, и это, к сожалению, не сгущение красок, этот тренд становится все более очевидным»[12].

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что сегодня пересмотр кадастровой стоимости земельных участков судами на основании результатов независимой оценки является эффективным методом защиты прав собственников недвижимости и отвечает требованиям и стандартам, предъявляемым к институту независимой оценки. Стоит надеяться, что законодатель прислушается к мнению профессионального оценочного сообщества и отклонит законопроект о введении института государственной кадастровой оценки земли.